50년 주담대, 주담대 계산기, 이자 상환 방식 정리

안녕하세요! 씩씩이입니다.
 
저도 이제 분양을 받은 아파트에 입주하기까지 머지않았습니다.
그러므로 주택담보대출, 50년 주담대, 주담대 계산기 등에 대해 궁금한 점이 항상 많습니다.
이를 글로 정리해 보고 공유드리고자 합니다.
 

주담대 문턱이 열리다.

 
  올 3월, 주택담보대출 문턱이 사실상 사라진다는 소식이 있었습니다. 다주택자는 물론 주택 임대, 매매 사업자도 주담대를 받을 수 있고 임차보증금 반환이나 생활안정자금 목적 주담대 관련 규제도 없앤다는 소식이었습니다.
  이전 정부는 다주택자의 규제지역 내 주택구입목적 주담대 취급을 금지했는데, 현 정부의 규제 완화로 규제지역에 상관없이 주담대를 받을 수 있게 되었습니다. 

  금융위원회는 은행업 감동 규정 개정안을 의결했고, 그 개정안은 지난해 11월 진행된 부동산관계장관회의와 올해 금융위 업무보고에서 발표된 주담대 규제 정상화 방안을 담았습니다.
 
  다주택자와 임대, 사업자 주담대가 허용되었습니다. 그동안 다주택자는 규제지역 내 주택구입 목적 주담대가 불가능했었습니다. 하지만 이를 기점으로 규제지역에서도 LTV 30% (비규제지역 60%)까지 받을 수 있게 되었습니다.
  임차보증금(전세금) 반환 목적의 주담대 규제도 완화되었습니다. 투기 과열지구 15억 초과 아파트 주담대 대출 한도 2억원, 규제지역 내 9억원 초과 주택에 대한 전입의무 2주택 이상이면 규제지역 소재 담보대출 취급 시 다른 보유 주택 처분 의무, 3주택 이상 보유 세대의 규제지역 내 주담대 금지 등 규제가 존재했었지만, 이 부분들이 개정안을 통해 일괄 폐지가 되었으며, LTV와 DSR 범위 한도 내에서 대출을 받을 수 있게 되었습니다.
 
  주택구입 목적이 아닌 생활안정을 위한 주담대 한도도 사라지게 되었습니다. 과거에는 최대 2억원까지 가능했지만, LTV와 DSR 범위 내에서 대출취급이 가능해졌습니다.
  대환대출도 물론, 기존 주담대를 대환할 때 대환 시점 DSR을 적용했었지만, 기존 대출시점 DSR을 적용하는 것으로 개정되었습니다. 금리 상승과 DSR 규제 강화 등으로 인해 기존 대출한도가 줄어드는 것을 막기 위한 것이었습니다.
 
  이와 같이 대출 규제가 풀리자, 유주택자들은 50년 만기 주담대에 관심을 가지게 되었습니다.
  50년 주담대는 DSR 규제를 우회해 대출한도를 늘릴 수 있습니다.
 
 

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주담대 개정에 따른 문제

 
  윤석열 정부가 추진한 주택담보대출 규제 정상화 방안은 가계부채 증가를 이끈 주된 독이 되었습니다. 50년 만기 주택담보대출의 절반 이상을 이미 주택을 보유한 차주가 이용하였고, 임대 사업자를 비롯한 다주택자에 대한 대출규제 완화가 가계부채 증가를 결국 이끌게 된 것으로 나타났습니다.
  금융권과 부동산 시장에서는 다주택자의 대출 문턱을 낮춘게 영향을 준 것이라 분석하였으며, 청년층 주거 사다리 역할을 기대했던 50년 만기 주담대지만 유주택자들이 주택 보유 수를 더 늘리는 수단으로 활용됐다는 결론을 가져다주었습니다.

 
  올초 출시되어 흥행한 특례보금자리론 역시 50년 만기를 선택할 수 있습니다. 다만 금융위는 특례보금자리론 만기 50년은 무주택 청년층의 주거안정을 지원하는데 초점을 맞춘 상품 구성이라는 점을 강조하며, 시중은행이 취급한 50년 주담대와는 선을 긋는 모습을 보였습니다.
  하지만 시중은행들이 50년 주담대를 다주택자들에게 판매할 수 있었던 것도 금융당국의 규제 완화가 영향이라는 분석이다. 지역이나 주택 보유 여부에 상관없이 주담대를 이용할 수 있었던 만큼 대출을 활용해 주택을 매입한 경험이 상대적으로 많은 유주택자들이 50년 주담대를 적극적으로 이용했다는 분석이 나타났습니다.
 
  주담대를 고민하고 계시는 모든 분들은 50년 주담대를 선택하기 이전에, 더 많은 부분들을 꼼꼼히 따져보고 대출을 진행해야 될 것이라는 생각을 합니다.
 

이자 상환 방식

 
  이자 상환 방식은 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 다만 주의해야 할 점은 한번 선택한 이자 상환 방식은 대출을 해지하고 다른 상품으로 갈아타는 게 아닌 이상 바꿀 수 없습니다.
  남들이 추천하는 방식이 아닌, 자신에게 꼭 맞는 방식을 찾아서 신중하게 선택하는 것이 가장 중요합니다.
 

1. 원금 균등 상환방식 (체감식 균등 상환)

  원금균등 상환방식은 만기 시점까지 원금을 균등하게 나눈 후 매달 남아있는 원금에 이자가 붙는 방식입니다.
  다른 상환방식에 비해 첫 달에 갚아야 하는 금액이 큽니다. 하지만 원금을 빠르게 상환하는 만큼 이자가 점점 줄어드는 장점이 있습니다. 
  또한, 만기 시점까지 내야 하는 이자 총액이 나머지 두 방식보다 가장 적습니다.
  DSR 규제로 인해, 원금균등 방식은 선호하지 않습니다. 
  예를 들어, 1억원 대출받을 경우, 원금 균등 방식으로 30년동안 매달 똑같이 원금을 나누어서 내기 때문에, 첫해에는 은행에 납부해야 하는 금액이 많게 느껴집니다.
  DSR을 계산할 경우, 첫해의 상환액이 크기 때문에 불리하다는 것입니다. 
  이자 부담이 조금 더 있더라도 첫해에 원금을 적게 납부하는 원리금 균등 방식이 DSR에는 더 유리합니다.
 
요약
- 대출일부터 만기일까지 매월 동일한 원금이 상환되고 이자는 대출잔액에 따라 계산되어 시간이 지남에 따라 감소
- 초기상환액이 많고 만기로 갈수록 감소
 

2. 원리금 균등 상환방식

  원리금 균등 상환은 만기 시점까지 원금과 이자 총액을 균등하게 나누는 방식입니다.
  매달 갚는 돈은 동일하며, 원금과 이자 비율이 은행의 계산에 따라서 조정됩니다.
  대출 초기 상환하는 대출금이 원금 균등 방식보다 적은 것은 장점입니다. 첫 달에 원금보다 이자가 더 크게 나간다는 단점이 있습니다.
  은행에 이자를 많이 납부하기 싫은 경우에는 원금 균등 상환 방식을 택하고, 대출 금액을 많이 받고 싶다면 원리금 균등방식을 받는 것이 유리합니다. 원리금 균등방식을 채택 시 DSR을 꽉 채워 대출 한도를 최대로 받을 수 있을 것입니다.
 
요약
- 대출일로부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 동일
- 만기로 갈수록 이자상환액은 감소, 원금상환액은 점차 증가

 
 

3. 만기 일시 상환방식

  만기 일시 상환은 대출 기간 내 이자만 납부하다가 만기 시점에 원금 전액을 상환하는 것입니다.
  이 방식은 주로 전세대출, 신용대출, 오피스텔, 상가 등 비주택담보대출에 사용됩니다.
  주택담보대출에서 매매 건은 만기 일시 상환 방식이 불가능합니다.
 
 

4. 보금자리론 체증식 상환

  보금자리론에 체증식 상환이 등장했습니다. 체증식 분할상환 방식이란 초기에 돈을 적게 갚고, 시간이 지날수록 돈을 많이 갚는 방식을 말합니다.
  예를 들어, 20년을 만기로 돈을 빌리면 그동안 갚을 원금과 이자를 미리 계산할 수 있습니다. 이러한 계산에 따라 갚을 돈을 점차적으로 늘려가는 방식이 바로 체증식 분할상환방식입니다. 이 방식은 초기에 소득이 적고 점점 소득이 늘어나는 젊은 층에게 적합한 상환 방식이라고 할 수 있습니다.
 
요약
- 대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 증가
- 초기상환액은 적고 점차 증가하는 방식으로 초기에 소득이 적고 나이가 들면서 소득이 많아지는 젊은 사람에게 적합
 
  매월 일정한 금액을 낸다는 점에서 원리금 균등을 많이 선호했으나, 요즘에는 체증식을 더 선호하는 추세입니다.
  총이자액만 보면 체증식 > 원리금 균등 > 원금 균등(체감식) 순으로 많으나, 이 이자액은 40년 혹은 50년을 모두 채워서 살았을 때 기준의 이자입니다. 
  요즘은 예전처럼 한집에 오래 사는 형태가 아니기 때문에, 초반에 상환액을 적게 내는 체증식을 선택하게 됩니다.
 

주담대 대출 계산기

 

1. 은행연합회

  은행연합회를 통해 현재 시중 은행의 주택담보대출금리를 아래의 순서대로 들어간 후 비교, 확인해 볼 수 있습니다.
  은행 연합회 소비자 포털 -> 가계 대출 금리 -> 대출 종류
 

2. 이자 계산기

네이버에 "주택담보대출계산기" 검색 -> 대출 금리, 기간, 금리 등을 입력 -> 이자상환방식 선택하면 확인 가능
 
 
  많은 분들의 이해에 도움이 되었으면 하는 바람입니다.