임대차보호법, 전세 연장, 계약갱신청구권, 묵시적 갱신 등에 대해 알아보자.

 
  안녕하세요, 씩씩이입니다!
 
  저는 현재 전세 연장을 코앞에 두고 임대차 보호법에 대해 여러모로 알아보았지만, 설명들이 저에게는 너무 어려웠습니다. 현재 제 상황은 아파트 분양을 받은 곳에 내년 2월에 입주를 하게 됩니다.
  그리고 올 9월 말에 전세 만기인데요, 내용을 정리해 보니 사실 묵시적 갱신을 통해 아주 간단히 해결될 수 있는 일이었습니다. 다만, 저 같은 경우에는 중간에 집주인이 바뀌다 보니, 묵시적 갱신이라고 할지라도 계약서상 집주인과, 현재 등기상 집주인이 다르다는 이유로 은행권에서 대출 연장이 쉽지 않더라고요.
 
  결론적으로는 계약서상에 집주인이 변경되었다는 것을 명시하면 문제가 없어 보이긴 하지만, 저는 세상에 간단한 것은 없다고 생각하기 때문에 아래와 같이 임대차보호법 중 전세 연장과 관련한 중요 내용을 정리해 보겠습니다.
 
  여러분들도 도움이 되었으면 좋겠습니다.
 

임대차보호법이란?

  주거용 건물의 임대차에 관하여, 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률입니다. 토지의 경우에는 법률상의 주택이 아니므로 적용대상이 아닙니다.
 
  민법의 전세권이나 임대차 계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로, 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법입니다. 예컨대, 현실적으로 셋집을 얻어 사는 사람들이 전세권을 등기하는 사람은 없고, 거의 채권인 임차권에 의하고 있습니다. 그러므로 그 집이 팔렸을 때, 새 소유자에게 집을 비워주어야 하고 전세금조차 받지 못하는 사례가 빈번히 발생하고 있습니다. 이와 같은 민법의 불비를 보완하여 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 제정되었습니다.
 

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전세 계약의 연장에 대해서는 아래와 같이 2가지 큰 부류로 연장이 가능합니다.
 

계약 갱신 청구권

  전세 2년 만기 후 임차인이 계약 연장을 원할 경우, 1회에 한하여 계약 기간을 연장하게 해주는 제도입니다.
  2+2=4년간 머무를 수 있는 의미입니다. 계약 연장이라는 것에서 묵시적 갱신과 비슷하지만 다릅니다. 계약 갱신 청구권은 임대인에게 계약 연장 의사를 명확하게 밝힌 것이라 보면 됩니다. 또한, 임대인은 연장 요구 거절을 할 수 없다는 차이도 있습니다.
  또한, 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 따르면 계약 갱신에 따른 입대차 존속기간은 2년이지만, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
 
  다시 말해서 연장 후 계약 해지를 원하는 경우, 3개월 전에만 통보하면 법적으로 그 효력이 발생할 수 있다는 의미입니다.
 
제6조의3(계약갱신 요구 등)
 
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
9. 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
10. 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
11. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
12. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2[1]를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

묵시적 갱신

  계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 임대인과 임차인 중 누구도 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 전과 동일한 계약 조건으로 계약이 자동 갱신되는 것을 묵시적 갱신이라고 합니다.
  묵시적 갱신은 주택임대차보호법에서 규정하고 있는데, 제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)에 의하여 만약 묵시적 갱신이 이루어지게 된다면 계약 기간은 2년이 적용되고, 임대인은 갱신된 2년의 계약 기간 동안 특별한 사유 없이는 계약 해지가 불가능합니다. 
 
  다만, 임차인은 연장된 계약 기간 중 언제든지 계약 해지를 할 수 있습니다. 단, 3개월 뒤 효력이 발생합니다.
 
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(계약해지)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
 
  여기서 추가로 중요한 내용입니다.
  묵시적 갱신과 갱신 청구권은 엄밀히 말하자면 구별되는 다른 제도입니다.
  묵시적 갱신과 갱신 청구권 모두 적용시킬 수 있습니다.
  다시 말해서 묵시적 갱신으로 2년을 거주했어도 계약 갱신 청구권을 사용하여 2+2+2년 = 총 6년을 살 수 있습니다.

 

전세 연장에 대한 예시

 
묵시적 갱신 후 계약의 해지
 
  씩씩이는 2년 임대차 계약을 한 세입자입니다. 계약 기간이 2년이 지났지만, 서로 별다른 이야기가 없어 계속 같은 조건으로 살고 있었습니다. 입주한 지 3년이 넘어가는 어느 날, 씩씩이는 이사를 계획하게 됩니다. 집주인에게 이 사실을 말했는데, 집주인은 마음대로 나갈 수 없다고 합니다.
 
  임대인은 2년 임대계약이 끝난 후, 계약이 묵시적 갱신이 된 것인데, 법에 따르면 묵시적 갱신은 그 기간이 2년이라며 씩씩이가 마음대로 나갈 수 없으며 4년을 채워야 한다고 했습니다. 씩씩이는 세입자가 마음대로 떠날 수 없는 법이 어딨 냐며, 세입자는 언제든 계약을 해지할 수 있다고 주장했습니다.
 
  씩씩이는 이와 같은 분쟁을 해결하기 위해 주택임대차분쟁조정위원회를 찾아갑니다.
  주택임대차보호법에 다르면, 전세 계약이 끝나기 전 별다른 통지가 없을 때 그 계약은 묵시적으로 연장됩니다. 그리고 그 계약의 기간은 2년으로 하는 것이 맞습니다.
 
  다만, 계약의 기간을 정한 이유는 임대인이 임차인을 아무 때나 쫓아내지 못하게 하기 위함입니다. 세입자를 보호하기 위한 규정이라는 것입니다. 이러한 목적에 맞게 법은 세입자가 원하면 언제든지 연장된 계약을 해지할 수 있다고 명시하고 있습니다.
 
  결론적으로 씩씩이는 묵시적 갱신으로 인한 연장된 계약에도 불구하고 언제든지 자유롭게 이사 갈 수 있습니다.
 
  위 사건은 실제 사건이며, 그 결과로는 조정을 통해 씩씩이는 계약을 종료하기로 했습니다. 다만, 세입자가 계약을 해지하고자 통보하면 그 효력이 3개월 후에 발생합니다. 다시 말해서 3개월 전에는 통보를 해야 된다는 의미입니다. 이에 따라 위원회는 씩씩이의 계약 해지 통보가 있는 때로부터 3개월 후 계약이 종료된다고 보고, 집주인이 씩씩이에게 보증금을 돌려주도록 결정하게 됩니다.
 
분쟁조정제도란?
 
  소송보다 신속하게 적은 비용으로 분쟁을 해결하는 방법은 화해/조정/중재 등이 있습니다. 그중, 분쟁조정제도는 조정위원회가 당사자가 합의할 수 있도록 조정안을 제시해 줍니다. 조정이 성립되면 재판상 화해황 동일한 효력이 생겨 더 이상 법적인 다툼을 걱정하지 않아도 됩니다. 조정안이 마음에 들지 않으면 얼마든지 조정을 거절할 수 있으니 원치 않는 결과에 구속되는 일은 없습니다.
 
 
  이상 글을 마치며, 구독자 분들께 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.